İstanbul'da Emlak Piyasası ve Artışlar

Bloomberg Business Week Dergisi

İstanbul dönüşüyor, fiyatlar yükseliyor.

Uzun vadede daha stabil ve gelişmiş bir Avrupa piyasası göreceğiz.

l Temmuz 2012 tarihinden itibaren yıllık kira artışları yeni Borçlar Kanunu gereğince ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) baz alınarak hesaplanıyor. Buna göre 2013 yılı Ağustos ayında yapılacak yıllık kira artışının yüzde 3,23'ün üzerinde olması mümkün değil. Döviz bazındaki kiralarda ise beş yıl artış yok.

İstanbul emlak piyasasında bu oranların hayal ürünü olduğunu görmek çok da zor olmasa gerek. Zira kira artış oranları, enflasyonun da üstünde yüzde 11-12 civarlarında seyrediyor. Hatta Kadıköy, Pendik gibi artışın zirve yaptığı bölgelerde oranın yüzde 20'yi geçtiği gözleniyor. Bu durumun sebeplerini, nedenlerini, etkilerini ve geleceğini uzmanlarla birlikte masaya yatırdık.

RE/MAX, Dumankaya gibi sektörün önde gelen şirketlerine göre kira fiyat artışlarında tepe ilçeler Kadıköy ve Pendik. Bu iki ilçeyi ise Bahçelievler, Ataşehir, Küçükçekmece ve Ümraniye takip ediyor. Satış fiyatlarında ise sıralama biraz farklı. Ümraniye bu listede başı çekerken, onu Küçükçekmece, Fatih ve Başakşehir takip ediyor.

Uzmanlar artışın nedenleri konusunda hemen hemen aynı fikirdeler. Bölgesine göre değişmekle beraber içinde metro hatları, Marmaray, Üçüncü Köprü, tüneller, metrobüs, yeni yolları barındıran ulaşım faktörü dikkat çekiyor. Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Uğur Dumankaya, "İstanbul'un en uzak ilçeleri, hızlı ve kolay ulaşım imkanına sahip oldular. Bu sayede İstanbul'da yaşayanlar için önemli bir sorun olan trafik sıkıntısı ortadan kalkınca insanlar için Anadolu Yakası'nda yaşamak daha avantajlı hale geldi" diyor. Yine hem Dumankaya, hem de Cushman Wakefield Yönetim Kurulu ve ULI (Urban Land Institute) Türkiye Başkanı Haluk Sur, kentsel dönüşüm projeleri ve buna bağlı olarak artan kiralık ev talebini dikkat edilmesi gereken önemli unsurlar arasında gösteriyor. RE/MAX Türkiye Pazarlama ve Operasyon Direktörü Gökhan Karahan da Dumankaya gibi ulaşımı kolaylaştırıcı projelerden en çok yararlanan bölgelerin Tuzla, Pendik ve Kartal gibi ilçeler olduğunu belirterek, "Bu bölgelerdeki insanların ulaşımları daha da kolaylaştı. Ulaşımın kolaylaşmasıyla birlikte de insanlar bu bölgelere daha çok rağbet göstermeye başladı" diyerek aynı noktaya parmak basıyor.

Türkiye'deki birçok büyük alışveriş merkezinin danışmanlığını yapan gayrimenkul danışmanı Avi Alkaş, gelişmelere daha çok işin ticari kısmından bakarak, turizm, sanayi ve ticaret faktörlerinin göz ardı edilmemesi gerektiğini söylüyor. Alkaş, ayrıca ofis ve işyerleri olarak düşünüldüğünde Levent, Kağıthane ve Kavacık bölgelerinin değerlendiğini ve Üçüncü Köprü'yle birlikte Kanal İstanbul projesinin etkilerini göstermesinin ardından ticari açıdan büyük değişim ve gelişim olacağını belirtiyor. Bunların haricinde üniversiteler ve kampüsleri, sıfır konut projeleri, havaalanları, arterler ve 2020 Olimpiyat Projeleri de dikkat çeken diğer etmenler. Ayrıca Sur, diğer görüşlerin aksine konut fiyatlarındaki artışın beklenenin çok da üzerinde olmadığını belirterek, "İnşaat malzemeleri sektöründeki artış daha fazla. Yüzde 13-14 civarında. Firmalar, 2008 krizinden bu yana kendi kâr marjlarından feragat etmeye ve artışı gayrimenkul alıcısına yansıtmamaya çalıştı. Bunu sürdürebilmeleri mümkün değil Bir miktar fiyatlara yansıması bekleniyordu yani öngörülen bir artıştı. Çok yadırganmamalı” diyor. İstanbul'daki değişimin hızla devam edeceği bir gerçek. Uzmanların da sürece verdiği destek açık. Fakat sürecin nasıl ilerlemesi gerektiği konusunda doğal olarak bazı farklı görüşler, öngörüler var. Üçüncü köprü projesinin inşaat sektörünün yanı sıra lojistik, ticaret ve sanayiye de can katacağını belirten Alkaş, yeni konutların ve buna paralel olarak yaşam koşullarının da daha iyi ve doğal olacağını vurguluyor. Uğur Dumankaya da sektörün yeni nesil çevreci projelere başladığını, kendi LEED sertifikası adayı Flex Kurtköy Projesi'nden örnek vererek belirtiyor.

Tabii, çevre deyince akla gelen bir diğer soru da yeni projelerle birlikte İstanbul'un doğası. Doğayı tahrip edeceği gerekçesiyle tepki ve eyleme sebep olan Üçüncü köprü ve kentsel yenileme çalışmaları, çok sayıda soru ve şüpheyi de akıllara getiriyor. Uzmanlar, ortak akıl ve planlı yapılanmayla gerçekleştirilmesi halinde doğaya zararın en aza ineceğini ve yararlarının anacağı görüşünde. Dumankaya, "Küresel ısınmayı azaltacak yönde, nefes alan ve kendi kendine yeten enerji tasarrufu yapabilen yeni nesil yöntemler geliştiriliyor. Biz de bu konudaki çalışmalarımızı emin adımlarla sürdürmekteyiz" diyor. Karahan da, "Yeni oluşum, insanların yaşanabilir bir çevrede mümkün olduğunca doğa ile iç içe ve etkileşim halinde yaşayabilmesi. Bizler de çalışmalarda doğamıza ve çevremize maksimum düzeyde önem göstermemiz gerektiği kanaatindeyiz. Çoğu çalışmada proje sahiplerinin bu duruma önem verdiğini görmekteyiz. Firmaların yeşili korumaya ve artırmaya yönelik projeler geliştirmesi bir süre sonra projelerin albenisini oluşturan enlerden biri olacaktır" diye konuşuyor. Avi Alkaş, ormanlar ve doğa konusunda çok özenli olmak gerektiğini belirterek, "Bunları olabildiğince korumalı, yeni yapılanmaları gerçekleştirirken ergonomikliği, daha çevreci şehir planlan kullanmalıyız. Her şey belli planlar çerçevesinde kontrol altında olmalı. Parkı park gibi, ormanı orman gibi AVM'yi de AVM gibi yapmalı ve korumalıyız" diyor.

İstanbul'un turizminin iyi pazarlanmadığının altını çizen Alkaş, ticaret ve sanayiye ağırlık vermekle birlikte sağlık, kültür ve kongre turizminin de peşinden koşmak gerektiğini belirtiyor. Doğru adımlar atılırsa ileride gelişmiş, büyümüş İstanbul'un Doğu, Batı ve Orta İstanbul olarak üçe ayrılabileceğini, Doğu ve Batı'nın sanayi, lojistik, Orta yani eski İstanbul'un da kültür, turizm ve eğlence merkezi olabileceğini söylüyor. Sur, nüfus planlanmasına çok dikkat edilmesi gerektiğini, İstanbul nüfusunun 20-25 milyonu bulması durumunda kentsel dönüşümün hiçbir anlam ifade etmeyeceğini belirtiyor. Ayrıca kentsel dönüşümdeki rant algısının da düzelmesi gerektiğini ekliyor.

Orta ve uzun vadede İstanbul'un durumu konusunda da çeşitli fikirler, varsayımlar var fakat temenni ortak. O da bu gayrimenkul ve inşaat sektörünün getirmiş olduğu hareketliliğin uzun vadede kalıcı olması. Doğru adımlar ve planlamalarla, gayrimenkulün uzun vadede sabitleneceği bir piyasası olacağı düşünülüyor. Tabii en büyük hedef, İstanbul'un stres, kir, gürültü ve trafiğinin olabildiğince azaltılıp, çekiciliğini ve doğasını daha da yukarılara taşıyabilmek.

Haber Küpürünün Detayları İçin Tıklayınız