2014'E DOĞRU PİYASA GÖRÜNÜMÜ

Gayrimenkul Türkiye Dergisi

Cushman & Wakefield Türkiye ekibi tarafından hazırlanan, Türkiye'deki perakende, ofis, sanayi ve lojistik piyasalarının 2013 3. çeyrek analizleri raporu yayınlandı. Raporda, geçmişe dönük analizlerin ve değerlendirmelerin dışında 2014 öngörüleri de yer alıyor.

Nispeten daha durgun geçen 2012 yılının ardından, 2013 yılı ilk çeyreğinde kaydedilen yüzde 3,4'lük büyüme hızı karşısında, yılın ikinci çeyreğinde gerçekleşen yüzde 4'lük artış, 2013 yılı ilk altı aylık döneminde sürpriz yarattı. Söz konusu büyümenin ana faktörleri olan yatırım ve özel tüketim harcamaları, Türkiye ekonomisinin temel zayıf noktası olmaya devam eden ve artan mevcut cari açığa da katkıda bulundu. 2013 yılının ortasında şartlar önemli derecede değişerek daha sıkı para politikaları benimsendi, ancak Türk Lirası'nda görülen değer kaybı nedeniyle artan enflasyon ve piyasalara olan güvenin azalmasıyla yılın ikinci yarısında büyümenin yavaşlaması öngörülüyor.

SIKI BÜTÇE POLİTİKASI

• Cari bütçe açığını azaltmayı amaçlayan müdahale politikalarının (yılın ikinci çeyreğinde gayrisafi yurtiçi hâsılanın yüzde 9,6'sında küçülme sağlayan) ve ABD Merkez Bankası'nın (FED) parasal gevşeme politikasının yarattığı endişeler nedeniyle yaşanan sermaye çıkışının bir sonucu olarak daha sıkı mali politikalar benimsendi.

• FED'in parasal genişlemeyi sona erdirme planlarına yönelik duyurusuna Türkiye'nin tepkisi, ülkenin önemli bir sermaye ithalatçısı olarak ne denli hassas bir yapıya sahip olduğunu ortaya koydu.

• Bankalar arası 3 aylık faiz oranları Mayıs ile Eylül ayları arasında yüzde 176 oranında artarken, aynı dönemde 10 yıllık hükümet tahvil getirileri ise yüzde 71 arttı.

• FED'in yapmış olduğu açıklamalardan geri adım atması ve Türkiye'nin dış ticaret açığındaki iyileşmeler, faiz oranlarını aşağı çekme konusunda büyük rol oynadı.

TÜKETİCİ HARCAMALARINDA GEÇİCİ AZALIŞ

İlk altı aylık dönemde tüketici harcamalarında yaşanan toparlanmadan sonra, Türk Lirası'nın zayıflaması ve yüksek faizlerden kaynaklanan kredi maliyetlerindeki artış nedeniyle artan enflasyona bağlı olarak tüketici harcamalarında daralma bekleniyor. Tüketimin daralması ülkenin yüksek cari açığının azalmasına yardımcı olması beklentisiyle olumlu karşılanmakta olup, öte yandan düşen enflasyon nedeniyle gelirlerin yükselmesi bunun geçici bir süreç olacağını gösteriyor. Sıkı mali uygulamalarının, ekonominin yavaşladığı yönündeki IMF'nin son zamanlarda yaptığı tavsiyeye rağmen devam etmesi muhtemeldir.

OFİS PİYASASINDA İYİ PERFORMANS

Türkiye ofis pazarı, yükselen faiz seviyelerini destekleyen pozitif ekonomik dinamikleri ile birlikte iyi performans göstermeye devam ediyor. Önümüzdeki dönemde kullanıcı faaliyetlerinin de sağlıklı büyümeye devam etmesi bekleniyor. Bunu, halihazırda yatırım yapılabilir ürün eksikliği olan piyasalarda güçlü yatırım aktivitelerinin izleyeceği tahmin ediliyor. Bu durum finansman imkanı bulunan geliştiricilerin planlama aşamasında bulunan projelerini harekete geçirmelerini teşvik etmeye başladı.

KULLANICI ODAĞI

İstanbul ofis piyasasında üçüncü çeyrekte 24 bin metrekareye yakın alan kiralanarak, yıl toplamı 112 bin metrekareye erişti. Kiralama işlemlerinin çoğunluğunu bankacılık, finans ve profesyonel hizmet sektörlerinde faaliyet gösteren şirketlerin yeni kira sözleşmeleri oluşturdu. Talep gerek uluslararası gerekse ulusal şirketlerden kaynaklanmakta olup, Türkiye'nin güçlü ekonomik büyüme beklentisi ile doğrudan bağlantılı. Ayrıca talebin büyümesine katkıda bulunacak bir diğer unsur ise hükümetin İstanbul'u bir bölgesel finansal merkez haline dönüştürme yönündeki çabaları.

Üçüncü çeyrekte herhangi bir projenin tamamlanmaması nedeniyle, İstanbul'un mevcut ofis stoğu 3,2 milyon metrekare düzeyinde kaldı. Güçlü talep neticesinde, kiralanabilir boş alan 277 bin metrekareye gerileyerek, genel boşluk oranı yüzde 8,8'e düştü. Öte yandan boşluk oranının alt pazarlar arasındaki dağılımına bakıldığında, MÎA'da yüzde 3,1'den ve son dönemde tamamlanan projeler nedeniyle yeni gelişen bir alt pazar olan Kağıthane'de ise yüzde 50'ye kadar değişiklik gösteriyor. Yeni metro hatları ve kentsel dönüşüm planları gibi altyapı projelerinin etkisiyle yeni alternatif alt pazarlar ortaya çıkıyor.

SATIN ALMA ŞEKLİNDE YATIRIM YAPILABİLİR ÜRÜN EKSİKLİĞİ

İstanbul odak merkezi olmakla birlikte, Türkiye'de ofise yönelik yatırım iştahı 2013 yılında daha da güçlendi. Ancak hala toplu satın alma şeklinde yatırım yapılabilir ürün eksikliliği nedeniyle daha yüksek yatırım hacimlerine dönüşemiyor. Yılın üçüncü çeyreğinde Fiba Holding Kağıthane'de 21 bin metrekare kiralanabilir alana sahip Ofishane'yi 90 milyon dolar karşılığında (12 bin 243 metrekare yapı market dahil) satın aldı. Talep yerli yatırımcılardan kaynaklanmakta olup, uluslararası oyuncuların ilgisi geçtiğimiz yıl içinde arttı. İnşası devam eden yeni projeler uygun yatırım alternatifleri oluşturmakta olup, çoğunluğu mal sahiplerinin kendi kullanımları için satın alınıyor.

CANLI PERAKENDE PAZARI

Perakende pazarı üçüncü çeyrekte gerek talep gerekse arz açısından oldukça canlı geçti. Tatil sezonunun ve Ramazan ayının olumlu etkisiyle perakende satışları devam etti. Uluslararası perakendecilerin piyasaya ilgisi devam ederken, arz açısından yeni yeni açılışlarda bir yavaşlama gözlenmekle birlikte dördüncü çeyrekte yeniden iyileşmesi bekleniyor.

PERAKENDECİNİN ODAĞI

Yeni markalar hala ilk etapta bayilik (franchise) sözleşmesi yoluyla piyasaya girmeyi tercih ediyorlar. Nitekim Superdry markası Demsa Grubu kanalıyla piyasaya girerken, Hard Rock Cafe ilk mağazasını Retail Platform Group ile İstiklal Caddesinde açacak. Üçüncü çeyrekte piyasaya yeni giren markalar arasında Yunan aksesuar markası Folli Follie İstinye Park'ta mağaza açarken, Amerikan dondurma markası Cold Stone Creamery ise İstanbul'da üç şube açtı. Alışveriş merkezleri ve perakende caddeleri uluslararası markalara fırsatlar sunmaya devam ediyor. 2013 son çeyreğinde ve 2014 yılında açılan ve açılacak olan İstanbul'da Mail of İstanbul, Zorlu Center ve Akasya Acıbadem, Ankara'da ise Next Level hem mevcut hem de yeni markalara ev sahipliği yapacaktır. İstanbul'da perakende caddeleri uluslararası oyuncuları cezbetmeye devam etti ve Tom Ford, Alexander McQueen ve Ermenegildo Zegna Nişantaşı'nda St. Regis Maçka Otel'inde mağaza açtı. Shake Shack ise ikinci mağazasını İstiklal Caddesi'nde açtı. Bazı önemli projelerin gelecek yıla ertelenmesiyle birlikte, üçüncü çeyrek döneminde sınırlı sayıda yeni alışveriş merkezi açılışı gerçekleşti. Bu çeyrekteki önemli açılışlar: Marka Antalya (51 bin 500 metrekare) ve İstanbul'da Carrefour Maltepe Park"ın genişleme projesi. (44.000 metrekare).

YATIRIMCININ ODAĞI İSE...

Üçüncü çeyrekte gerçekleşen en önemli işlem Metro Group'ın sahip olduğu Mı Meydan Ümraniye'nin 230 milyon Dolar karşılığında Gülaylar Grubu tarafından satın alınması oldu. İstanbul'un Anadolu yakasında bulunan alışveriş merkezi 70 bin metrekare kiralanabilir alana sahip olup, Ikea ve Real ana kiracılardır. Ayrıca, Blackstone Grubu tarafından Multi Corporation'un hisselerini devralması, Türkiye'de de farklı şehirlerde bulunan yedi operasyonel ve altı inşaat aşamasında alışveriş merkezi portföyü ile şirketin piyasa hâkimiyetini arttırdı. Böylece Blackstone daha önce Redevco ile satın aldığı üç alışveriş merkezi ile birlikte Türkiye'nin en büyük alışveriş merkezi sahibi konumuna geldi.

SANAYİ VE LOJİSTİK PAZARINDA PERFORMANS

Türk sanayi ve lojistik pazarı üçüncü çeyrekte oldukça iyi bir performans sergiledi. Sanayi ciro endeksi Ağustos ayı sonu itibariyle yıllık bazda % 8,1 oranında büyüme gösterdi, özellikle sektörün lokomotifi olan imalat ve tekstil sektörleri ise sırasıyla yüzde 8,5 ve yüzde 11 büyüme kaydetti.

Talep, özellikle havaalanları, limanlar, önemli yol kesişim noktaları ve Organize Sanayi Bölgeleri yakını gibi kilit dağıtım merkezleri çevrelerinde odaklanarak sağlıklı bir performans gösteriyor. Talebin önemli bir bölümü, büyüyen otomotiv ve tekstil sektörlerinden ve ilgili dağıtım/depolama ihtiyaçlarından kaynaklanmakta olup, özellikle lojistik sektöründeki aktiviteleri de destekler nitelikte. Ayrıca, artan perakende/tüketim talebi ile birlikte, önemli perakendeciler, hipermarket zincirleri ve e-ticaret şirketleri ana depo kullanıcıları haline geldi. Gelecek yıllarda ise kişisel depolama/stoklama (self-storage) faaliyetlerinin de önem kazanacağı tahmin ediliyor.

Nitelikli depo arzı sınırlı ve mevcut arz çoğunlukla mal sahibi kullanıcılara ait binalar, bazı bağımsız üniteler ve yarı endüstriyel binalardan oluşuyor. Sınırlı arz ve yetersiz altyapı unsurları, kullanıcıların çoğunlukla özel gereksinimleri karşılamak üzere "ihtiyaca özel yapım - built-to-suit" modelini benimsemelerine neden oluyor. Ancak büyük arsa temini sıkıntısı ve yüksek arsa fiyatları nedeniyle şehirlerin çeper alanları yeni gelişmeler açısından daha cazip olmaktadır. Ayrıca Serbest Bölgeler veya Organize Sanayi Bölgeleri, daha iyi altyapı olanakları ve hükümet teşvikleri nedeniyle alternatif alanlar sunmakla birlikte, çoğunlukla depolama amaçlı kullanıma yönelik sınırlamalar mevcuttur.

SANAYİ VE LOJİSTİK YATIRIMCISININ ODAĞI

Sanayi ve lojistik alt sektörlerinde yatırım faaliyetleri temelde yatırım yapılabilir ürün eksikliği nedeniyle oldukça sınırlı. Bazı uzmanlaşmış gayrimenkul yatırım ortaklığının (GYO) portföylerinde sanayi varlıkları mevcut olup, çoğunlukla geliştirme amaçlı olarak satın aldıkları arazilerden oluşuyor. Benzer şekilde, nakliye ve lojistik şirketlerinin satın alma ve birleşme faaliyetleri ve kendi kullanımları için yaptıkları satın almalar bu sektördeki diğer yatırım aktivitelerini oluşturuyor. Lojistik getirilerinin üçüncü çeyrekte değişmeyeceği tahmin edilse de, bunu destekleyecek somut deliller sınırlı. Türkiye'deki önemli üretim sektörü merkezleri getirilen ise 25 baz puan düzeyinde azaldı.


PİYASA GENEL GÖRÜNÜMLERİ

Güçlü ekonomik büyüme ile desteklenen Türkiye ofis sektörü İstanbul'a odaklanmış olup, daha fazla ivme kazanması bekleniyor. Gerek uluslararası ve gerekse ulusal şirketlerinin ilgisinin devam etmesi beklense de, yeni kiralama işlemlerinin hacmi devam eden yeni projeler ile artacak olan arz seviyesine bağlı. Planlanan altyapı projeleri ve kentsel yenileme planları ise İstanbul piyasasını yönlendiren ve güçlendiren ana unsur haline gelecek.

Kullanıcı talebinin olumlu ekonomik gelişmeler ile desteklenmesiyle birlikte sağlıklı bir seviyede kalması bekleniyor. Her ne kadar küresel piyasalardaki belirsizlikler bir ölçüde uluslararası markaları etkileyecek olsa da, Türkiye yine de en cazip genişleyen pazarlardan biri olarak kalmaya devam edecek. Gerek perakendeciler ve gerekse yatırımcılar gelecek dönemdeki yeni açılışlardan faydalanacaklar.

2014 yılı için güçlü ekonomik büyüme beklentisinin sanayi sektörüne de olumlu bir etki yapması bekleniyor. Ancak, geliştirme ve yatırım faaliyetlerinin seviyesi büyük ölçüde elverişli stok ile yakından ilişkilidir. Bundan sonraki dönemlerde pazarın gelişimi devam eden ve planlanan önemli altyapı projeleriyle bağlantılı devam edecek.

 

 

Haber Küpürünün Detayları İçin Tıklayınız