KONUTTA FİYAT BALONU VAR MI?

İnşaat ve Yatırım Dergisi

Cushman&Wakefield tarafından "Konutta Fiyat Balonu" araştırması hazırlandı. Sektör hakkında çarpıcı değerlendirmelerin yer aldığı raporda, Uluslararası piyasalarda konut balonu göstergesi sayılan fiyat/kira ve fiyat/gelir oranlarının 2010 yılı sonrası değişimlerine bakıldığında, her iki göstergenin de sabit bir gelişim kaydettiği, balon göstergesi sayılabilecek keskin bir değişim yaşanmadığı görülüyor" açıklaması yapılıyor.

Uluslararası piyasalarda konut fiyat balonu, belli dönemlerde görülen ve etkisi daha uzun sürmesi nedeniyle sermaye piyasası balonundan daha kritik bir tehdit olarak değerlendiriliyor. Konut balonu "konut fiyat artış oranının kira artış oranının çok üzerinde olması" şeklinde tanımlanıyor. Konut balonu varlığının tespiti konusunda konut yatırımlarının geri dönüş süresi bir başka deyişle "fiyat/kira oranı" ve "fiyat/gelir oranı" en sık kullanılan göstergeler olarak karışımıza çıkıyor. Cushman&Wakefield buradan yola çıkarak, hem Türkiye'de konut fiyat-kira ilişkisi incelerken; hem de konut pazarı belli başlı makroekonomik göstergeler ile karşılaştırıyor.

Türkiye konut pazarında fiyat ve kira artış oranlarının 2010-2014 arasındaki genel eğilimine bakıldığında; 2012 öncesi (2006 küresel finansal kriz sonrası toparlanma dönemi) ve 2012 sonrası (hızlı büyüme dönemi) olarak iki ayrı dönemde ele alınıyor.

Veriler incelendiğinde 2. el konut ve yeni konut fiyatları artış oranı ile kira artış oranı genel olarak benzer bir gelişim izliyor. 2012 öncesi artış oranlarının, 2012 sonrasına göre daha yavaş bir seyir izlemesi 2008 küresel finans krizi sonrası konut fiyatlarının yavaş toparlanmasına bağlanabiliyor. Nitekim 2012 sonrasında gecikmeli etki ile birlikte daha fazla artış yaşanıyor.

Reel artış oranlarını incelemek için enflasyondan arındırılmış oranlara bakıldığında ise; 2012 öncesi artış oranlarının enflasyonun altında kaldığı, ancak 2012 sonrası ciddi bir artış yaşandığı görülüyor. 2014 yılı ilk yarısına bakıldığında ise yeniden tırmanışa geçen enflasyon karşısında fiyat ve kira artış oranlarının eridiği gözlemleniyor.

2. el ve yeni konut fiyatları karşılaştırıldığında 2012 öncesinde yeni konut fiyatlarının, 2012 sonrasında ise 2. el konut fiyatlarının daha fazla arttığı görülüyor. Bu durum birkaç nedene bağlanabilir: Türkiye'de konut piyasasını etkileyebilecek bazı yasal düzenlemeler yaşandı. Özellikle Mayıs 2012'de yürürlüğe giren ve Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen kanunun yarattığı beklenti nedeniyle piyasalarda artan taleplerin fiyatlara yansıması olarak değerlendirilebiliyor. Ayrıca, merkezi bölgelerdeki arsa kıtlığı nedeniyle yeni projeler çoğunlukla çeper bölgelerde geliştiriliyor ve daha fazla değer kazanan merkezi bölgelerdeki stok eski yapılardan oluşuyor. Merkezi bölgelerdeki arsa maliyetlerinin yüksek olması, değer artışı yeni ve 2. el konut fiyat artış oranlarını da etkiliyor. Konut balonu göstergesi sayılan konut fiyat/kira oranına bakıldığında ise 2. el konut fiyat ve kira artış oranlarının birbirine yakın seyrettiği ve henüz gösterge olarak kabul edilecek ciddi bir farkın oluşmadığı görülüyor.

2010 yılından 2014 yılı ilk yansına kadar geçen dönemde 2. el konut satış fiyatları yüzde 58,5 ve kiralar ise yüzde 45,9 artış kaydetti. 2013 yılı başına kadar paralel seyrederken; sonrasında konut fiyat artışının kira artışından daha fazla olduğu görülüyor. Bu durum, konut pazarını etkileyen yasal düzenlemelerin etkisi ile 2. el konutlara artan talep ile konut fiyatlarının daha fazla arttığı savını destekliyor. Ayrıca bireysel yatırımcıların hala düzenli kira geliri getirişi için değil, konut değer artışı beklentisi ile konut yatırımı yaptığı doğrulanıyor.

Haber Küpürünün Detayları İçin Tıklayınız