İstanbul'un alışveriş caddeleri uluslararası seviyede

Gayrimenkul Türkiye Dergisi

Cushman&Wakefield olarak İstanbul alışveriş caddeleri ile ilgili yaptığımız son araştırma, kentin en önemli üç caddesine odaklanıyor. Uluslararası markaların varlığı ve mağaza sayısı açısından uluslararası alışveriş caddelerini aratmayan bu caddelerdeki toplam perakende stoku 1.000 'den fazla mağazada yaklaşık 190.000 m2'ye ulaşıyor.

Geçtiğimiz 10 yılda Türkiye'de hızla gelişen perakende pazarının lokomotifi İstanbul, sadece sayıları artan AVM'lerle değil, alışveriş caddeleri ile de hem perakendeciler hem de tüketiciler açısından cazibesini korumaya devam ediyor. Cushman&Wakefield olarak yürüttüğümüz son araştırmaya göre, İstanbul'un başlıca üç caddesindeki toplam perakende stoku 1.000'den fazla mağazada yaklaşık 190.000 m2 olarak tespit edildi. Uluslararası alışveriş caddeleri ile kıyaslandığında; bu caddeler uluslararası markaların varlığı, mağaza sayısı gibi nitelikler açısından Oxford Street (Londra, 2,4 km, 300 mağaza), Ku'damm (Berlin, 2 km, 250 mağaza) gibi uluslararası caddelerle yarışıyor.

Gerek mağaza sayısı ve çeşitliliği, gerekse günlük ziyaretçi sayısı açısından alışveriş caddeleri cazibesini koruyor. Özellikle İstiklal Caddesi günlük 200.000'i aşan hafta sonu ziyaretçi sayısı ile en yüksek yaya trafiğine sahip alışveriş caddesi. Nişantaşı bölgesi lüks markalar tarafından tercih edilirken, İstiklal Caddesi'nde uluslararası ve ulusal markalar yer alıyor. Bağdat Caddesi ise uluslararası lüks ve üst segment markaların yanı sıra ulusal ve uluslararası markalara da ev sahipliği yapıyor.

Süregelen kentsel dönüşüm faaliyetleri alışveriş caddeleri için fırsat yaratırken, kiralamalarda yavaşlamaya neden oluyor. Son yıllarda özellikle Nişantaşı ve Bağdat Caddesi bölgesinde yıkılıp yeniden inşa edilen yeni binaların zemin katlarının perakende alanlarına dönüştürülmesi, elverişli yeni alanlar sunuyor. Ancak binaların yenilenme ihtimali nedeniyle bu süreçte mevcut kiracıların geçici olarak taşınmak zorunda kalmaları yeni kiralama işlemlerini yavaşlatıyor.

Ayrıca, kentsel dönüşüm ve yenileme projeleri ile güçlü erişim olanaklarına sahip merkezi bölgelerde alternatif alışveriş caddeleri oluşuyor. Karaköy ve Beşiktaş Çarşısı, özellikle restoranlar, yeme-içme ve eğlence mekanları için yeni cazibe merkezleri haline geldi.

Türkiye perakende pazarı Avrupa'nın en geç ve kalabalık nüfusu ile önemli bir avantaja sahip. İstanbul da %60'ı 35 yaş altında olan 14 milyonu aşan nüfusu ile Avrupa'nın tüm başkentleri arasında perakende açısından en cazip pazarlardan birini oluşturuyor. Bu dinamik nüfus yapısı perakende pazarının büyümesini tetiklerken sadece genç nesli değil aileleri hedefleyen perakendecileri de çekiyor. Ayrıca İstanbul 10 milyonu aşan yıllık ziyaretçi sayısı ile favori bir turizm merkezi. Büyüyen turizm sektörü de perakende pazarı gelişimini destekliyor. İstanbul, yıllık 66 milyar Dolar perakende harcaması ile Avrupa'nın ilk beş şehri içinde yer alıyor. Değişen tüketici tercihleri yeni perakendeciler için çekici unsurlar oluştururken bu durum mevcut perakendecileri de İstanbul'da daha fazla büyümeye teşvik ediyor.

"Süregelen kentsel dönüşüm faaliyetleri güçlü erişim olanaklarına sahip merkezi bölgelerde alışveriş caddeleri için fırsat yaratırken, kiralamalarda yavaşlamaya neden oluyor”

Alışveriş caddeleri artık AVM'lere rakip konumda

İstanbul, halen inşa halindeki AVM'ler ile Avrupa'nın ikinci büyük pazarı olmasının yanı sıra alışveriş caddeleri de hızla değişim gösteriyor. Bu caddeler gelecek vadeden potansiyeli ile perakende pazarının gelişiminde önemli bir paya sahip. Tüketici kalıplarındaki ve alışveriş alışkanlıklarındaki değişim alışveriş caddelerinde büyümeyi desteklemekte olup perakendeciler ise giderek artan rekabet ortamında pazar paylarım arttırmak için yeni fırsatları takip ediyor. Yeni uluslararası perakendeciler, özellikle de lüks markalar tarafından amiral mağazalarının ana konumu olarak bu caddeleri tercih ediyor.

İstanbul'daki en dikkat çekici gelişimi gösteren caddeler: İstiklal Caddesi; Rumeli, Teşvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi olmak üzere dört ana caddeden oluşan Nişantaşı Bölgesi ve Bağdat Caddesi. Bu caddelerde toplam perakende stoku 1.000'den fazla mağazada yaklaşık 190.000 m2. Toplam stokun yaklaşık %40'ı Bağdat Caddesi'nde konumlanırken, %31'i İstiklal Caddesi ve %29'u da Nişantaşı bölgesinde yer alıyor. Ana perakende sektörleri (giyim, ayakkabı ve çanta) toplam cadde stokunun neredeyse %50'sine karşılık gelirken, bunları yeme-içme sektörü izliyor. Banka ve döviz büroları ise üçüncü büyük kategoriyi oluşturuyor. Özellikle bireysel bankacılık şubeleri yüksek yoğunluğu nedeniyle ana caddelerde konumlanmayı tercih ediyor.

Uluslararası marka sayısı bazında, Nişantaşı bölgesi 75 mağaza ile birinci sırayı alırken, 62 mağaza ile Bağdat Caddesi ve 36 mağaza ile İstiklal Caddesi onu takip ediyor. Bazı markalar, pazar payı rekabeti nedeniyle üç caddede de yer almayı tercih ediyor. Uluslararası lüks markalar Nişantaşı ve/veya Bağdat Caddesi'ni tercih ederken; Mango, Zara ve Topshop gibi orta gelir gruplarını hedefleyen uluslararası perakendecilerin ise her üç caddede de yer aldığını görüyoruz. Türk perakendeciler ise pazar konumlarını güçlendirmek amacıyla ortalamaların üzerinde kiralar vererek aynı caddede ikinci mağazalarını açabiliyor.

Birçok yeni marka Türkiye'ye giriş yaptı

Geçtiğimiz 12 ay içerisinde kullanıcı pazarında birçok yeni giriş yaşandı. Son 12 ayda 93 mağazada yaklaşık toplam 17.500 m2 kiralama işlemi gerçekleşti. Mağaza sayısı bazında yeni kiralama açısından Nişantaşı ilk sırada yer alırken, metrekare bazında en yüksek kiralama hacmi İstiklal Caddesi'nde gerçekleşti. Bağdat ve İstiklal Caddeleri'nde sayıca fazla ancak alan olarak daha düşük kiralama işlemleri her iki cadde de apartmanların zemin katlarının perakende alanı olarak kullanılan görece küçük metrekareli mağazalar olmasına bağlanabilir. İstiklal Caddesi'nde ise birkaç büyük perakendecinin komple bina satın alması veya kiralaması buradaki işlem hacmini arttırıyor. Hazır giyim markalarının alan gereksinimleri genellikle alışveriş caddelerindeki mevcut binalarda karşılanamadığı için perakendeciler eski binaları satın aldıktan sonra yenileyerek yeni perakende alanları oluşturuyor. Diğer bir eğilim ise çok katlı mağazalar ve lüks markaların tüm binayı tek kullanıcı olarak kullanması ya da bazı markaların tüm konseptlerinin (Kadın, erkek, çocuk, aksesuar, ev, vb.) yer aldığı kapsamlı büyük mağazalar oluşturmak için eski binaların yıkılıp yeniden inşa edilmesi. Bu eğilim, çoğunluğu ayrık nizam binalardan oluşan yerleşim yapısı nedeniyle Bağdat Caddesi'nde daha fazla gözlemleniyor. Fakat yeniden inşaat ve yenileme faaliyetleri belli bir oranda İstiklal Caddesi ve Nişantaşı'nda da gerçekleştiriliyor. Ancak imar planında ve/ veya yapı yönetmeliğinde yapılması gereken değişiklikler bu bölgelerdeki inşaat faaliyetlerini zorlaştırıyor………..

Haber Küpürünün Detayları İçin Tıklayınız