DÖNÜŞ ZAMANI

Forbes Türkiye

Türkiye'nin sekizinci kez yayımladığı "Emlak Raporu" sektörün, 2014'te yaşadığı karamsarlığı üzerinden attığım gösteriyor. Konut fiyatlarında ibrenin her koşulda yukarı yönlü X'J olması, alışık olunan bir durum. Ancak bu yıl sektörün hayat belirtisi niteliğindeki diğer verileri de değer artışını 1 İl destekliyor. Haziran 2014-2015 döneminde Türkiye'de emlak fiyatları, ortalama yüzde 16,6 oranında yükseldi. İl bazında bu ortalamanın üzerinde getiri sağlayan üç kent var: Adana (yüzde 21>5), İstanbul (yüzde 20) ve Yalova (yüzde 19,8). Adana emlak yatırımcısına en çok kazandıran kent olduğu bu yıl, İzmir yüzde 12,3, Ankara ise yüzde 10,2 getiri sağladı. Fiyat artışlarını besleyen en önemli gelişme ise konut satışlarındaki canlılık oldu. 2014 emlak sektörü için pek iyi başlamamıştı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) verilerine göre 2014'ün ilk beş ayında Türkiye genelinde 431 bin konut satılmış ve piyasa yüzde 10 civarında daralmıştı. İl bazında bakıldığuıda da durum farklı değildi. Örneğin emlak piyasasının kalbinin attığı İstanbul'da satışlar 101 binden 87 bine düşmüş durumdaydı. Bu yıl yine beş aylık veriler üzerinden bakıldığında geçen yıla göre piyasa tam anlamıyla uçmuş durumda. Ülke genelindeki konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 21,4 oranında artarak 525 bine ulaştı. İl bazında bakıldığında da tablo gayet iyi. 81 ilin 76'sında konut satışları yüzde 10'un üzerinde arttı. 55 ilde ise satışlardaki büyüme yüzde 20'nin üzerinde gerçekleşti. Emlak sektöründeki hareketliliği gösteren önemli verilerden biri olan konut kredileri de 2015'e iyi bir performansla başladı. Yılın ilk üç ayında konut kredisi kullanan kişi sayısı yüzde 10 artarak toplamda 1 milyon 870 bine ulaştı. Kullanılan kredi miktarı ise yüzde 19,3 oranında artarak 122 milyar lira olarak gerçekleşti. Her ne kadar önemini korusa da, konut alıcıları ile bankaların bağları zayıflamış durumda. Satılan konutların ancak yüzde 38'i için konut kredisi kullanılıyor. Satışların geri kalanı başta müteahhitlerin kendilerinin geliştirdikleri finansman modelleri üzerinden ya da peşin olarak yapılıyor.
Geçen dönemlerde emlak fiyatlarındaki yükselişin sürdürülebilir olup olmadığının sorgulanmasına neden olan ciddi bir konut stoku oluşmuştu. Üstelik 2014'te konut satışların daralmasıyla birlikte bu stok fazlası biraz daha büyümüştü. Ancak özellikle büyük inşaat şirketlerinin yeni proje geliştirmek yerine mevcut projelerden ellerinde kalan daireleri satmayı tercih etmesi stok fazlasının eritilebilmesi açısından önümüzdeki dönemde piyasayı biraz daha rahatlatabilir. Bu durum konut arzının göstergelerinden "yapı ruhsatı izin belgesi" istatistiklerine de yansımış durumda. 2015'in ilk çeyreğinde, emlak arzının en önemli göstergelerinden olan "yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi" sayısında büyük bir düşüş yaşandı. 2014'ün ilk çeyreğinde 296 bin adet konut için yapı ruhsatı alınmıştı. 2015'in aynı döneminde bu sayı yüzde 41 oranında azalarak 174 bine geriledi. Bu gösterge önümüzdeki dönemde yeni konut arzının yavaşlayacağını gösteriyor, Bu yavaşlama konut stokunun azaltılmasıyla daha dengeli bir piyasa oluşmasını sağlayabilir. İstanbul'da bu yıl satış fiyatları yüzde 20 oranında yükseldi. Kira bedellerindeki artış oranı ise yüzde 12,8 olarak kayda geçti. Değer artışında kentte en çok dikkat çeken ilçe yüzde 30'u aşan prim oranıyla Büyükçekmece oldu. İlçede arazi stoğunun merkez ilçelere oranla fazla olması ayrıca üçüncü köprü, havaalanı ve kanal projelerinin güzergahı üzerinde bulunması fiyatları yukarıya çekmeye devam ediyor.
İstanbul'da konut fiyatlarının temel belirleyicisi arazi maliyetleri. Çevre ilçelerde özellikle Boğaza kıyısı olan ilçelere nazaran çok daha geniş bir arazi stoku var. İnşaat şirketlerini çevreye çeken de bu. Ancak markalı konut projelerinin tamamlanması ve bir süre sonra bu projelerin ikinci el piyasaya dahil olması çevre ilçelerde fiyatların daha hızlı artmasına neden oluyor. İstanbul'un 39 ilçesi getiri oranlarına göre sıralandığında Boğaz'a kıyısı olan merkez ilçelerden sadece Kadıköy (17'nci sıradan) ilk 20'ye girebiliyor. Bu durumu anlamlandıran önemli bir gösterge var. 2014'te İstanbul içinde satılan konutların sadece yüzde 14'ü kent merkezinde ve "merkezi iş alanı" statüsündeki bölgelerin çevrelerinde gerçekleşti. Bu bölgelerde boş arsa bulma sıkıntısı ve arsa fiyatlarının pahalılığı nedeniyle arzı düşük olan yeni konutlar, çok yüksek satış fiyatlarına sahip. Bu nedenle de İstanbul'da yapılan konut satışlarının yüzde 86'lık çoğunluğu konut maliyetlerinin daha az ve arzın daha fazla olduğu diğer bölgelerde gerçeldeşti. Ankara için de benzer bir durum söz konusu. Bu yıl başkentte en yüksek değer artışını sağlayan konutlar Sincan ve Gölbaşı ilçelerindeydi. Kentin merkezi semtleri Çankaya, Mamak ve Etimesgut'da ise değer artışları birçok çevre ilçenin gerisinde kaldı. Gelecek için yapılan projeksiyonlarda da Pursaklar gibi çevre ilçeler ön planda. Emlak fiyatlarındaki bu istikrarlı yükseliş zaman zaman piyasada 'konut balonu' oluşup oluşmadığı sorularını gündeme getiriyor. Gayrimenkul broker'lık şirketi Cushman & Wakefıeld bu sorunun cevabını netleştirmek için kapsamlı bir araştırma raporu hazırladı. Uluslararası piyasalarda konut fiyat balonu göstergesi kabul edilen "fiyat/kira" ve "fiyat/gelir" oranlarını inceleyerek konut fiyatlarını ve konut satış hacmini, inşaat maliyeti, faiz oranı, enflasyon gibi makroekonomik göstergelerle kıyasladı. Şirkete göre emlak fiyatlarındaki artış oranları enflasyondan arındırıldığında gayet makul. Konut balonunu genel olarak 'konut fiyat artış oranının, kira artış oranının çok üzerinde olması' şeklinde tanımlanıyor. Bu tanımdan yola çıkarak Cushman & Wakefield'in ulaştığı sonuç net: "Konut balonu göstergesi sayılan konut fiyat/kira oranına bakıldığında ikinci el konut fiyat ve kira artış oranlarının birbirine yakın seyrettiği ve henüz gösterge olarak kabul edilecek ciddi bir farkın oluşmadığı görülüyor." Ulaştıkları sonucun meali: Türkiye'de konut balonu yok. Balon algısının temelinde özellikle görünürlüğü çok yüksek olan İstanbul piyasasında daha çok yüksek fiyatlı lüks markalı konut projelerinin yapılıyor olması var. Ancak başta Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) olmak üzere sektörün içinden gelen birçok uzmanın İstanbul için dikkat çektiği önemli bir konu var: Kentteki asıl konut ihtiyacı düşük gelirli gruba yönelik. Hal böyle olunca sadece lüks konut projelerine dayalı bir emlak piyasasının sürdürülemez olduğu da ortada. Bu noktada özellikle TOKİ'nin Kayabaşı ve Tuzla gibi bölgelerde düşük gelir grubuna yönelik inşa ettiği projeler piyasanın bu açığını kapatmaya çalışıyor.

Haber Küpürünün Detayı İçin Tıklayınız